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컨트리가든 비구이위안 벽계원 제 2의 헝다 사태 10월 터진다?!

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일단 컨트리가든에 대해 알기 전 중국 부동산이 어떤 상황인지 알아볼 필요가 있습니다.

컨트리가든

1.중국 부동산 상황

부동산 시장이 중국 경제에 미치는 영향은 상당히 큽니다. 중국 GDP의 25%가 부동산과 관련되어 있으며, 가계 자산의 70%가 부동산에 투자되어 있습니다. 은행 대출의 30~40%와 지방 정부 수익의 30~40%도 부동산에서 비롯된 것으로 알려져 있습니다. 최근 들어 전체 토지 사용권 수입이 감소하고 해외 진출한 일부 부동산 기업이 파산하는 등 주식시장과 세계시장을 불안하게 만들고 있는 상황입니다. 그럼에도 불구하고, 중국 부동산 가치는 계속해서 상승하고 있습니다.

2000년부터 2021년까지 중국 부동산 가치는 4300조 위안에서 8경 위안으로 급증했습니다. 또한 중국의 도시화율도 상당히 높아져 부동산 시장을 촉진하는 요인 중 하나가 되었습니다. 중국에는 다양한 규모의 부동산 건설사들이 있습니다. 그 중에서도 최대 규모를 자랑하는 컨트리가든은 총 자산이 300조 위안에 이르며, 이는 홍콩의 헝다가 보유한 자산인 420조 위안과 비슷한 수준입니다. 컨트리가든은 현재 3000여건의 부동산 개발 프로젝트를 진행하고 있어 중요한 역할을 담당하고 있습니다.

2.컨트리가든 역사

중국 부동산 시장에서 헝다, 완커와 함께 중국 3대 부동산 건설사 그룹으로 불리는 중국 최대 규모 벽계원(컨트리가든)은 중국 광둥성 포산시 순더구에 본사를 두고 있으며, 현지어로는 비구이위안(컨트리가든)으로 표기됩니다. 한국 한자음으로는 벽계원으로 표현됩니다. 이 회사는 중국 부동산 시장에서 매우 중요한 위치를 차지하고 있으며, 2021년 기준으로 중국 부동산 건설사 종합 순위에서 3위를 기록하였습니다. 또한, 포춘의 글로벌 500대 기업 리스트에서는 139위에 해당하는 순위를 기록하였습니다.

5년동안 부동산 매출 1위를 달성했던 기업이고 시골에서 도시를 포위하는 전략으로 중산층의 심리를 이용해 고급 별장을 지어 싼 값에 팔아 때돈을 벌었던 기업입니다. 같은 평수에 가격에 컨트리가든은 거의 반값에 판매하고 했습니다.

과거서부터 부실공사와 불법 논란으로 굉장히 신뢰를 잃기 시작하며 주가는 폭락하기 시작했습니다 대표적으로 2018년도 광시 좡족 자치구 건설 현장 붕괴,상하이 펑셴 거푸집 붕괴,항저우 기초 공사 중 도로 침하 및 수도관 파열로 주변 건물 붕괴,안후이 폭우와 강풍으로 공사 현장 붕괴,장쑤성 공사장 화재사고 등 1년에만 여러번 사고가 터졌고

또 2018년에 “Forest City” 프로젝트는 말레이시아 조호르 주 남부에 위치하며, 싱가포르와 인접한 지역에 말레이시아인 750,000명의 거주를 유치하는 목적으로 개발되었습니다. 그러나 이 프로젝트에는 몇 가지 문제점이 제기되었습니다. 첫째, 외국인이 조호르 주에서 집을 구매할 수 없다는 말레이시아 총리의 발언이 있었습니다. 이는 외국인이 프로젝트 지역에서 부동산을 소유할 수 없으며, 주변 싱가포르로 통근하는 사람들에게 비자를 발급하지 않을 것이라는 것을 의미합니다. 둘째, 중국인들에 의한 부동산 매입이 눈에 띄게 증가하고 있었습니다. “Forest City” 프로젝트의 시범지구 집주인 중 70%가 중국인이었으며, 이는 말레이시아인들이 완공 후 월세만 납부하고 중국인들이 이익을 챙길 것을 우려하는 기사가 이터통신을 통해 보도되었습니다. 또한 중국 건설사에 의한 대규모 해양 매립으로 인해 어업 문제가 발생했습니다. 이로 인해 해당 지역의 어피추얼 문제와 환경문제가 우려되었습니다. 이러한 이슈들로 인해 “Forest City” 프로젝트는 논란의 대상이 되었습니다.

2023년에는 톈진시에 4천명이 거주하는 아파트가 일부 붕괴하는 사건도 있었습니다.

3.컨트리가든 사업내용

컨트리가든 사업내용으로는 건축 피팅 및 장식부분, 부동산 투자부분,부동산 관리부분,호텔 운영부분,부동산 개발부분 등을 통해서 사업을 운영하고 2018년도에는 에로봇,스마트팩토리,물류봇 등 로봇 사업에 진출했습니다. 2019년에는 광둥성에 조리와 서빙을 모두 하는 로봇형 식당도 런칭하였습니다.

4.컨트리가든 위기

최근 컨트리가든은 10억 달러 규모의 회사채 이자 상환에 실패하였고, 이로 인해 디폴트 위기에 처하게 되었습니다. 컨트리가든은 디폴트 공식 통보 이전까지 이자 지급 기한을 30일간 연기할 수 있는 유예 기간을 얻었습니다. 그리고 블룸버그는 컨트리가든이 약 717억 5602만 위안(약 107조 원)에 달하는 미상환 채권을 보유하고 있다고 보도하였습니다. 이는 말레이시아 부동산 개발 그룹인 “완다그룹”과 달리 컨트리가든이 원리금 뿐만 아니라 이자까지 지급하지 못하고 있어 상황이 더 심각하다는 평가가 나온 것입니다.

중국당국은 컨트리가든의 요청에 따라 157억 200만 위안(약 2조 8700억원)에 달하는 회사채 11종의 거래를 중단시켰습니다. 이 중 만기가 가장 이른 것은 9월 2일 만기인 비구이위안 사모채권이며, 다른 채권들의 만기는 9월 중, 10월 19일, 올해 연말, 내년 초 등으로 예정되어 있습니다.

중국의 다른 회사들도 컨트리가든의 위기에 영향을 받고 있습니다. 중즈계 회사인 중룽국제신탁은 컨트리가든에 투자하여 큰 손실을 입은 것으로 알려져 있습니다. 이 회사는 진보홀딩스, 난두물업, 셴헝인터내셔널 등 3개 회사에 대한 만기가 된 상품의 현금 지급을 연기했습니다.

이러한 상황으로 부동산 금융 문제의 악순환을 우려하는 목소리도 있습니다. JP모간은 컨트리가든의 부채 상환 지연으로 인해 중국의 부동산 투자신탁이 약 2조 8000억 위안(약 3857억 8000만 달러) 상당의 자산이 위험에 처할 것이라고 예측하고 있습니다. 이는 개발자와 비은행 채권자의 유동성 스트레스를 더욱 악화시킬 수 있다는 것을 지적하고 있습니다.

중국 부동산 시장 전반에 걸친 위기 상황을 상징하는 사례로 컨트리가든의 어려움이 언급되고 있습니다. 비구이위안 파산의 경우 컨트리가든 직원 약 7만 명과 협력업체 직원 약 3만 3000여 명이 실업자가 될 수도 있으며, 컨트리가든의 부동산 프로젝트 규모가 헝다의 4배에 해당하여 부담될 것으로 언급됩니다.

중국 부동산 개발업체인 위안양그룹도 이러한 영향으로 금리 6% 어음 2094만 달러(약 279억 원) 상환을 못해 거래가 중단되었으며, 부동산 관련 리스크가 금융권으로 확산되고 있는 모습도 확인되고 있습니다.

5.해결할 수 있는 방법은? 그리고 국내 주식시장에 미치는 영향은?

1. 재구조화 협상: 컨트리가든은 채무자와 채권자 간의 재구조화 협상을 진행할 수 있습니다. 이러한 협상은 채무 상환 일정, 이자율 조정, 원금 조정 등을 포함할 수 있으며, 모든 이해관계자 간의 합의를 통해 디폴트를 회피할 수 있습니다.

2. 추가 자금 조달: 컨트리가든은 추가 자금을 조달하여 디폴트 문제를 극복할 수 있습니다. 이는 유치된 자본을 증액하거나, 새로운 투자자를 유치하여 자금을 보충하는 것을 의미할 수 있습니다.

3. 자산 매각: 컨트리가든은 자산을 매각하여 디폴트 문제를 해결할 수도 있습니다. 매각을 통해 현금 유입을 얻을 수 있으며, 이를 통해 채무 상환에 도움을 줄 수 있습니다. 그러나 자산 매각은 신중하게 계획되어야 하며, 적절한 가격과 조건에서 이루어져야 합니다.

4. 정부 개입: 컨트리가든은 정부의 개입을 받을 수도 있습니다. 정부는 금융 지원, 재정적 지원, 협상의 조정 등을 통해 컨트리가든의 디폴트 문제를 돕는 역할을 할 수 있습니다.

주식시장에 미치는 영향은 헝다그룹 사태처럼 크게 영향력이 있지는 않을 거 같습니다. 물론 문제를 어떻게 해결하느냐에 따라 달라지겠지요

이상으로 컨트리가든 디폴트 사태에 대해서 알아보았습니다

투자에 도움되시길 바랍니다. 감사합니다^^